契约关系结束也要遵循后合同义务

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契约关系结束也要遵循后合同义务

来源:律师在线整理发布时间:2023-07-14 10:06:46 浏览量:721

【案件回放】2021年2月28日，原告刘某将自有的坐落于四平市铁西区南河社区五楼两间教室商业用房出租给被告李某用于作培训机构使用。双方约定租赁期限从2021年2月28日至2026年6月5日，年租金四万元，首次租金于2021年2月28日交付，此后租金于每年1月28日前付清；乙方到每年合同规定交费日期，没有交付下一年的租金，视为合同终止，甲方有权打开房门，收回此房，一切后果乙方自负。被告如约交付了第一...

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【案件回放】

2021年2月28日，原告刘某将自有的坐落于四平市铁西区南河社区五楼两间教室商业用房出租给被告李某用于作培训机构使用。双方约定租赁期限从2021年2月28日至2026年6月5日，年租金四万元，首次租金于2021年2月28日交付，此后租金于每年1月28日前付清；乙方到每年合同规定交费日期，没有交付下一年的租金，视为合同终止，甲方有权打开房门，收回此房，一切后果乙方自负。被告如约交付了第一年的租金。2022年1月28日，被告没有向原告交付第二年租金。从原、被告提供的微信聊天记录中可以看出，2022年2月5日，双方对是否继续租赁房屋及租赁价格进行协商，被告表示“您往出租吧，教室里现在有我的桌椅板凳，您这边如果租出去了，我就搬走。”3月3日，双方就腾空和交接房屋进行协商，被告说：“我已经安排老师明天去收拾了，需要两天能收拾好，钥匙后天交接，你可以让你朋友给我打电话。”原告回答：“后天中午吧，因为他们午休时间方便一点。”原告又说：“那就收拾利索后我告诉你吧。我要去医院，老师们整理好了就会告诉我，然后我就告诉你。”原告回答：“我要明天朋友五点下班，到那里看一下。我告诉约看房子的，后天下午看吧。”被告再无回话，直到9月29日双方才进行语音通话。被告将房屋钥匙委托给培训机构的老师张冰，在未征得原告同意的情况下，将钥匙交给了供热人员，至今下落不明。以上事实有房屋买卖合同、购房收据、房屋租赁合同、微信聊天记录、证人证言及双方当事人陈述予以证明。

【律师论法】

《中华人民共和国民法典》

第五百五十八条

【后合同义务】债权债务终止后，当事人应当遵循诚信等原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密、旧物回收等义务。

【律师提醒】

根据双方在房屋租赁合同中的约定“乙方到每年合同规定交费日期，没有交付下一年的租金，视为合同终止，甲方有权打开房门，收回此房，一切后果乙方自负。”该合同于2022年1月28日解除。之后，虽然原、被告未签订书面租赁合同，但被告继续占有使用房屋，原告未提异议，且与被告协商腾房和续租事宜，故双方之间形成事实上的房屋租赁合同关系，且为不定期租赁合同。直到3月3日，双方达成解除租赁合同的合意，即租赁合同于2022年3月3日解除，但双方并未就交接房屋的时间达成明确合意。合同解除后，被告应将房屋腾空并交付给原告。被告辩称其于2022年3月4日将房屋腾空，并派两名老师在房屋内等原告到晚上九点，在此过程中，从未联系过原告，此后也从未主动联系原告交接房屋。因原、被告之前没有就交接房屋时间达成明确的合意，被告应当遵循诚信原则，根据交易习惯履行通知、协助、保管等义务。被告的辩解有违诚信原则，也不符合交易习惯，且后来在未经原告同意的情况下，擅自将房屋钥匙转交他人，导致钥匙下落不明，更是违反了后合同义务。原告主张被告自2022年1月28日至2022年9月27日参照合同约定的租金标准支付逾期交房的损失26667元，法院予以支持。被告辩解其已经腾空房屋，并有两位证人出庭作证，原告并未提供证据证明被告仍占用房屋，故对原告请求被告将占用的房屋腾出，法院不予支持。